Обсуждение ежегодного доклада Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей, г. Москва, 2014 г.

Обсуждение ежегодного доклада Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей, г. Москва, 2014 г.

Обсуждение ежегодного доклада Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей, г. Москва, 2014 г.

ГКУ СО "ИКАСО"

Линия успеха - 2013

ГКУ СО "ИКАСО"

Линия успеха - 2013

ГКУ СО "ИКАСО"

Линия успеха - 2013

ГКУ СО "ИКАСО"

выставки, конференции

ГКУ СО "ИКАСО"

выставки, конференции

ГКУ СО "ИКАСО"

День российского предпринимательства 2011

ГКУ СО "ИКАСО"

выставки, конференции

ГКУ СО "ИКАСО"

консультирование по юридическим вопросам

ГКУ СО "ИКАСО"

Деловая миссия

ГКУ СО "ИКАСО"

обучение

ГКУ СО "ИКАСО"

выставки, конференции

ГКУ СО "ИКАСО"

обучение

ГКУ СО "ИКАСО"

выставки, конференции

ГКУ СО "ИКАСО"

выездные консультации

ГКУ СО "ИКАСО"

выставки, конференции

ГКУ СО "ИКАСО"

выездные консультации

ГКУ СО "ИКАСО"

деловые миссии

ГКУ СО "ИКАСО"

деловые миссии

УВАЖАЕМЫЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛИ! Обращаем Ваше внимание на основные изменения и нововведения законодательства, по состоянию на 01.12.2017

УВАЖАЕМЫЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛИ! Обращаем Ваше внимание на основные изменения и нововведения законодательства, по состоянию на 01.11.2017

УВАЖАЕМЫЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛИ! Обращаем Ваше внимание на основные изменения и нововведения законодательства, по состоянию на 01.10.2017

УВАЖАЕМЫЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛИ! Обращаем Ваше внимание на основные изменения и нововведения законодательства, по состоянию на 01.09.2017

УВАЖАЕМЫЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛИ! Обращаем Ваше внимание на основные изменения и нововведения законодательства, по состоянию на 01.08.2017

Уважаемые предприниматели! На территории Самарской области введены налоговые каникулы.

Налогообложение субсидий, полученных в рамках Федерального закона РФ от 24.07.2007 г. №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»

Помещение для бизнеса

В большинстве случаев для осуществления предпринимательской деятельности требуется помещение. При отсутствии собственного недвижимого имущества для ведения бизнеса предприниматель необходимое помещение арендует. На что нужно обратить внимание при заключении договора аренды?

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если хотя бы одно из существенных условий договора не согласовано или пропущено - договор считается незаключенным.

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества (помещения, здания):

  1. объект аренды;
  2. срок аренды;
  3. арендная плата (цена договора).

Объектом аренды недвижимого имущества может являться здание, нежилое помещение, или часть здания или часть нежилого помещения, расположенные  по определенному адресу. В договоре аренды недвижимого имущества обязательно должен быть указан точный адрес помещения: город, район, улица, дом, этаж, номер офиса, вплоть до инвентарного номера здания. Должна быть прописана общая площадь арендуемого помещения, этажность и какое-либо оборудование, если оно имеется на момент вашего въезда. (Если не указать в договоре оборудование, например кондиционер, то арендодатель может впоследствии потребовать оплату его использования отдельно от стоимости помещения).

Срок договора аренды

Договор аренды может заключаться сторонами на любой срок. Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то такой договор подлежит государственной регистрации, если же менее 1 года, то его можно не регистрировать. Стать инициатором регистрации договора можете как Вы, так и арендодатель.

Арендная плата (цена договора)

Укажите, как именно будут осуществляться платежи – наличным или безналичным путем, и когда арендная плата считается оплаченной – в день, когда ее списали с Вашего счета или в день, когда она, наконец, поступила на счет арендодателя, от этого может зависеть будут, применены к Вам санкции за просрочку или нет. Необходимо уточнить, включает ли заявленная арендодателем арендная плата НДС и коммунальные платежи. Если, кроме арендной платы, Вы должны будете уплачивать или компенсировать коммунальные платежи, то необходимо в договоре указать перечень таких платежей, их размер и порядок уплаты. Проследите, чтобы повышение арендной платы по условиям договора происходило не чаше одного раза в год.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

Остальные условия договора не являются существенными, однако на них важно обратить не менее пристальное внимание.

Наименование сторон  лучше указывать полное, но можно и краткое, главное правильно – в полном соответствии с учредительными документами, потому как в наше время фирм с аналогичными наименованиями предостаточно, можно в них так напутать, что потом не разберешь, с кого что требовать, да и есть ли с кого требовать вообще.

Тот, кто подписывает с Вами договор, должен быть на то уполномочен документально. Это не запугивание, но предостережение, основанное на законе. Например, в соответствии со ст.183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Проще говоря, если от имени некого юридического лица договор с Вами подписал гражданин, которому это юридическое лицо формального права подписывать договоры не предоставило, и вообще с Вами никаких дел иметь не собиралось, то с этого гражданина весь спрос, а юридическое лицо ни при чем, а деньги уже оплачены.

Особенно важно! Потребовать у арендодателя до заключения договора аренды заверенные копии свидетельства на право собственности помещения (здания). Если это юр.лицо - копии учредительных документов, ИНН, ОГРН, выясните, какую систему налогообложения он применяет, закажите выписку из ЕГРЮЛ. Если владелец физическое лицо - копию паспорта с пропиской. Если договор Вы заключаете с индивидуальным предпринимателем, в начале договора обязательно укажите, что он не просто  Иван Иванович Иванов, а  индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович, и в реквизитах не забудьте вписать его ИНН и сохраните копию свидетельства о регистрации его как ИП. ИП ведь лицо для целей налогообложения самостоятельное – деньги от Вас получил и сам со своими налогами разбирается. А в отношении обычного физического лица  – Вы налоговый агент. Значит, налоги за него, скорее всего, платить будете Вы и сведения в налоговую подавать тоже.

Отметьте, нет ли каких штрафов за надуманные владельцем причины – например, за курение посетителей Вашей организации в туалете или коридоре здания (при этом на Вас договором может возлагаться обязанность за инструктаж этих посетителей и соответственно за нарушение – штраф).

К договору обязательно должна быть приложена схема здания или помещения, на котором цветом или штриховкой должно быть обозначено, какие именно помещения берете в аренду Вы. На этой схеме должно быть указано, что она является приложением к Вашему договору аренды.

В акте приема-передачи помещения скрупулезно пишите все недочеты помещения (наличие недостатков, повреждений), которые заметите, вплоть до дыр на линолеуме, потертых обоях на стенах или подтекающего бачка унитаза, скромность здесь ни к чему, иначе после подписания договора аренды это спишут на Вас.

Изучайте договор крайне внимательно, требуйте включения в него тех пунктов, которые для Вас важны, к примеру, времени посещения Вами арендуемых помещений. В договоре может быть указан запрет на посещение Вами помещения, например, в выходные или после 19.00 часов в будние дни. Если Вы забыли что-то на работе или Вам в выходные потребовалось поработать – попасть на рабочее место Вам не удастся. Встречались ситуации, когда для того чтобы провести в офис посетителя, договором требовалось уведомить Арендодателя письменно за 3 дня, и получить на него отдельный пропуск. Это же касалось автомобилей посетителей. Поэтому, что если Вы планируете размесить в подобном здании офис организации по оказанию, например услуг косметолога или парикмахерскую, не удивляйтесь, почему к Вам за 3 месяца никто ни разу не пришел.

Обратите внимание на то, чтобы в договоре было указано, что после его расторжения (по любой причине) Вы как арендатор были обязаны возвратить имущество в его обычном состоянии с учетом нормального износа, иначе от Вас могут потребовать чтобы Вы сделали напоследок косметический ремонт, так как на стене остались, например, отверстия от Вашей вывески.

Обязательно проследите, чтобы в договоре было указано кто, регулирует вопросы с пожарными и прочими контролирующими органами, относительно наличия огнетушителей и прочих требований, иначе это тоже, скорее всего, придется решать Вам.

Включайте в договор все пункты, которые необходимы Вам. Арендодатели частенько пытаются подсунуть на подпись «типовой» договор аренды, мотивируя это тем, что у них отработанная форма договора, и они ее не меняют. Естественно отработанная! Но не для Вас. Если Вы «подмахнете» договор не глядя, замучаетесь потом доказывать что-либо. Для этих случаев существует протокол разногласий, это документ, который можно составить в двух экземплярах в свободной форме. В нем надо сначала дословно указать пункт договора, который Вас не устроил, а затем либо письменно предложить его исключить из текста договора, либо предложить свой вариант его написания. И так по каждому пункту, который Вас не устраивает.

Расторжение договора может повлечь для Вас убытки, так как арендодатель часто прописывает в нем штрафы и неустойки за досрочное расторжение. Обязательно при расторжении подписывайте акт приема-передачи помещения, в котором укажите, что арендодатель к Вам никаких претензий не имеет, имущество ему возвращено в указанный срок и задолженности и просрочки возврата с Вашей стороны не имеется.

Если Вы видите, что предлагаемый договор «зажимает» Вас буквально как в тисках, и арендодатель на уступки не идет, порой лучше отказаться от его заключения, чем потом мучиться и думать как бы его расторгнуть.

Вопросы аренды регулируются ст. 606-670 гл.34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

<< Особенности применения контрольно-кассовой техники Содержание Полезные
интернет-ресурсы >>